Wat is de mededelings- en onderzoeksplicht?

De koper van je huis ontdekt verborgen gebreken: wat nu?

Als na de verkoop van je huis de kopende partij verborgen gebreken constateert, wil hij vaak de verkoper hiervoor verantwoordelijk stellen. Het kan zijn dat de koper zelfs juridische stappen onderneemt om zijn gelijk te halen. Maar wie is er nu eigenlijk aansprakelijk voor verborgen gebreken?

Een huis kan vele gebreken hebben: lekkage, asbest, rotte vloerbalken, houtrot, slechte riolering en/of elektriciteitsleidingen, boktor, zwam et cetera. Als koper ben je natuurlijk vreselijk teleurgesteld als een huis een gebrek blijkt te hebben dat je niet had verwacht.

Koopovereenkomst

Voor het antwoord op de vraag wie er aansprakelijk is voor verborgen gebreken moeten koper en verkoper de koopovereenkomst erbij pakken. Doorgaans staat daarin vermeld dat het huis met alle (verborgen) gebreken aan de koper wordt overgedragen. Het risico voor (verborgen) gebreken wordt dus in eerste instantie bij de koper neergelegd. Echter, op deze hoofdregel wordt in de koopovereenkomst een belangrijke uitzondering gemaakt. De verkoper verklaart in de koopovereenkomst namelijk wel dat koper mag verwachten dat het huis geschikt is voor ‘normaal gebruik’.

Maar wat houdt ‘normaal gebruik’ van een huis nu precies in? Hier zijn in het verleden al ontzettend veel rechtszaken over gevoerd. Volgens de jurisprudentie wordt onder het ‘normaal gebruik’ verstaan dat het huis moet kunnen worden bewoond op een veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid zonder dat het woongenot wordt aangetast. Bij ‘normaal gebruik van een woning’ wordt eveneens gekeken naar de ouderdom en prijs van het huis. Van een oud huis kun je niet hetzelfde verwachten als van een nieuwbouwhuis. Ook spelen aanvullende clausules, zoals de ouderdomsclausule, een rol bij de vraag wie aansprakelijk is voor verborgen gebreken.

Mededelingsplicht

Je hebt als verkoper van een huis een zogenaamde mededelingsplicht. Dat houdt in dat je alle zaken in het huis waar weleens iets mis mee is geweest of waar reparaties aan zijn verricht, moet melden aan degene die het huis koopt. Dit kan de verkoper in de vragenlijst aangeven.

Onderzoeksplicht

Tegenover de mededelingsplicht van de verkoper staat onderzoeksplicht van de koper. Een koper moet zelf ook actief kijken of er zaken in het huis zijn waar iets mis mee is. Aan een dak kun je vaak gelijk wel zien of er iets mee aan de hand is, maar bij een riolering is dit een stuk moeilijker. Als een koper daar problemen mee krijgt en ontdekt dat er eerdere reparaties zijn geweest zonder dat dit gemeld is, dan valt dat onder achtergehouden informatie. De koper zal dan proberen de verkoper in gebreke te stellen en de kosten op hem of haar verhalen. Als verkoper kun je je daartegen verweren. Daarom is het hebben van een rechtsbijstandsverzekering altijd een heel goed idee!

Ingewikkelde procedures

Een ingebrekestelling levert vaak ingewikkelde procedures op. Als ‘gewone burger’ kom je daar bijna niet uit. Daarom wordt ook altijd de hulp van experts ingeroepen, om aannemelijk te maken dat jij als verkoper niet van het gebrek af wist. De tegenpartij zal natuurlijk het tegengestelde proberen te bewijzen. Soms levert dat bodemprocedures op die jaren duren.

Eerlijke informatie en clausules

Hoe voorkom je dat je aansprakelijk wordt gesteld voor verborgen gebreken? Geef als verkoper bij de verkoop eerlijke informatie aan de koper. Beantwoord zo veel mogelijk alle vragen die hij of zij stelt. Als je het antwoord niet weet, laat de koper dan zijn eigen onderzoek doen om het antwoord op de vraag te vinden. Zorg ook voor een goed koopcontract. Als je een ouder huis verkoopt, kun je een ouderdomsclausule laten opnemen in het koopcontract. Daarin wordt de koper erop gewezen dat hij of zij niet kan verwachten dat de staat van het huis hetzelfde is als bij een nieuwe huis.

Ook kun je, als je je huis een tijdlang hebt verhuurd en niet op de hoogte bent van alle ins en outs ervan, een niet-zelfbewoningsclausule op laten nemen in de koopovereenkomst. Dat doen woningbouwverenigingen ook vaak als ze hun huurwoningen te koop aanbieden. Hierin geeft de verkopende partij aan dat hij niet op de hoogte is van de gebreken van het huis, omdat hij er zelf niet heeft gewoond. Op die manier willen ze voorkomen dat kopers hen aansprakelijk stellen voor verborgen gebreken.

Heb je vragen over de mededelingsplicht of onderzoeksplicht? Neem dan contact met ons op!

Bron: funda.nl