Het uitstel van box 3 raakt vastgoed het hardst

Door Diederik van Petegem

Het nieuwe stelsel voor de vermogensbelasting is opnieuw uitgesteld. Ondernemers met hun bedrijfspand in privé betalen daar de rekening voor.

Bij het uitlekken van de rijksbegroting deze week bleek dat de Wet werkelijk rendement box 3 voorlopig wordt geparkeerd. Het wetsvoorstel was al aangenomen door de Tweede Kamer, strandde vlak voor de zomer in de Eerste Kamer en wordt daar nu niet verder behandeld. In plaats daarvan wil het kabinet eerst advies vragen aan vakbonden en werkgeversorganisaties, partijen die over belastingheffing formeel niets te zeggen hebben. In de praktijk komt dat neer op uitstel. De beoogde invoeringsdatum van 1 januari 2028 is vrijwel zeker van tafel.

Politiek geldt uitstel als gunstig voor wie vermogen heeft, want er verandert niets. Voor vastgoedeigenaren werkt het andersom. Zij blijven in de tussenoplossing zitten.

Hoe zat het ook al weer?

Het oude stelsel ging uit van een fictief rendement. De Belastingdienst nam aan dat je een bepaald percentage verdiende en heffing volgde op die aanname, ongeacht wat je werkelijk had verdiend. In 2021 oordeelde de Hoge Raad dat dit niet door de beugel kan als het werkelijke rendement lager uitvalt.

De tegenbewijsregeling is de tijdelijke reparatie die daarop volgde. Je mag aantonen dat je werkelijke rendement lager was dan het fictieve. Over dat lagere bedrag wordt dan geheven. Deze regeling geldt zolang er geen nieuw stelsel is.

De Wet werkelijk rendement box 3 is dat beoogde nieuwe stelsel, gepland voor 2028 en nu geparkeerd. Die wet kent twee vormen van heffing. Bij vermogensaanwas betaal je elk jaar over de waardestijging, ook zonder verkoop. Bij vermogenswinst betaal je pas als je verkoopt. Vastgoed zou onder de tweede vorm vallen.

Wat er is geparkeerd

De geparkeerde wet was hybride. Spaargeld en beursaandelen zouden worden belast via vermogensaanwas: jaarlijks afrekenen over de waardestijging, ook als er niets is verkocht. Onroerend goed viel uitdrukkelijk niet onder dat regime. Vastgoed zou onder de vermogenswinstbelasting vallen, met heffing over de waardestijging pas op het moment van verkoop, huurinkomsten jaarlijks belast en onderhoudskosten aftrekbaar.

Voor een pandeigenaar pakt dat heel anders uit dan voor een belegger in aandelen. De ophef die minister Heinen ertoe bracht het voorstel terug naar de tekentafel te sturen, ging over het belasten van papieren winst. Voor vastgoed was dat probleem in het wetsvoorstel al opgelost.

De tussenoplossing is het probleem

De tegenbewijsregeling blijft dus gelden, ontstaan nadat de Hoge Raad in 2021 een gat in het oude stelsel schoot. Daarin mag je het werkelijke rendement aangeven als dat lager is dan het forfaitaire. Dat klinkt als een tegemoetkoming, maar voor vastgoed pakt de uitwerking anders uit.

Onder die regeling telt de ongerealiseerde waardeverandering van je pand gewoon mee als rendement. Stijgt de waarde van je bedrijfspand in een jaar met een ton, dan is dat belast inkomen, ook als je het pand niet verkoopt en er geen euro is binnengekomen. Precies het bezwaar waarover de politiek maandenlang ruzie maakte, blijft voor vastgoed dus bestaan. Het blijft bestaan omdát het alternatief is uitgesteld.

Daar komt bij dat exploitatiekosten in box 3 niet aftrekbaar zijn. Onderhoud, verzekering, OZB, VvE-bijdragen: geen van alle. Financieringsrente wel. Een pand met achterstallig onderhoud kan daardoor fiscaal winstgevend lijken terwijl er onder de streep niets overblijft.

En dan de praktische kant. Bij woningen wordt de waardeontwikkeling afgeleid uit het verschil tussen twee WOZ-waarden. Bij niet-woningen bestaat die route niet. Daar geldt de werkelijke waarde aan het begin en aan het einde van het jaar, vast te stellen door taxatie. Wie de tegenbewijsregeling voor een bedrijfspand wil gebruiken, heeft dus per jaar twee waardepeilingen nodig. Die kosten worden in de discussie zelden meegerekend.

Waarom je hier niet op kunt wachten

Ook als de politiek er alsnog uitkomt, ligt er een uitvoeringsprobleem. De aangifte leunt op gegevens die derden aanleveren. Banken hebben het afgelopen jaar hun systemen ingericht op de wettekst die nu in de prullenbak ligt. Voor een volgende verbouwing rekenen ze op ongeveer achttien maanden. Tel daarbij de bekende personeels- en IT-problemen bij de Belastingdienst op. Dan is het optimistisch om aan te nemen dat een volledig nieuwe systematiek binnen twee jaar in de aangifte staat. Lukt het niet, dan mag de belastingplichtige alles zelf invoeren.

Daar komt bij dat het uiteindelijke stelsel geld moet opleveren. De tussenoplossing kost de schatkist jaarlijks zo’n 2,4 miljard euro. Juist de variant die voor vastgoed het gunstigst uitpakt is de duurste. Reken er dus niet op dat de wet die er ooit komt precies het voorstel is dat nu opzij is gelegd.

Wat dit betekent als je zelf een pand hebt

De fiscale vergelijking tussen een pand in privé, een pand in een holding en gewoon huren ligt tot ver in deze kabinetsperiode niet vast. Wie nu een structuur kiest op basis van hoe box 3 er in 2028 uit zou zien, kiest op een aanname die deze week is verlopen. Bespreek dat met je fiscalist voordat je iets vastlegt, want dit artikel is geen fiscaal advies.

Je kunt wel de drie routes naast elkaar zetten. Ze kosten alle drie iets.

Houden en betalen. Je doet niets en accepteert dat je jaarlijks afrekent over een waardestijging die niet op je rekening staat. Bij een pand dat stevig in waarde stijgt, wordt die rekening elk jaar hoger, terwijl je onderhoud en verzekering niet mag aftrekken. Voor een pand met een vlakke waardeontwikkeling is dit vaak gewoon de verstandigste route.

Onderbrengen in een BV. Dit haalt het pand uit box 3, maar een overdracht van een bedrijfspand kost 10,4 procent overdrachtsbelasting. Op een pand van 1,2 miljoen is dat ruim 120.000 euro voordat er iets is opgelost. Of dat zich terugverdient, hangt af van je horizon en van de verwachte waardegroei.

Verkopen, eventueel met terughuur. Bij een sale-and-leaseback verkoop je het pand aan een belegger en huur je het terug. Je zet de waardestijging om in geld in plaats van in een jaarlijkse aanslag, het pand verdwijnt uit box 3 en je blijft er gewoon zitten. Je levert de toekomstige waardegroei in, plus een deel van je vrijheid om met het gebouw te doen wat je wilt.

Je kunt die drie routes pas tegen elkaar afzetten met twee getallen: wat het pand vandaag in de markt waard is en welke huur een derde ervoor zou betalen. Die bepalen of de overdrachtsbelasting zich terugverdient en of terughuur voor jou uitkomt. Vraag ze op voordat je bij je fiscalist aan tafel gaat.

Bedrijfsonroerend goed schuift ondertussen uit privébezit naar BV’s en beleggers. Dat gebeurde al langer, maar de tegenbewijsregeling versnelt het en elk jaar uitstel versnelt het verder. Wie wacht tot er duidelijkheid is, betaalt de tussenliggende jaren gewoon door.